metodologia
Consulta Cautelar
Due Diligence Imobiliária · 128 Verificações
Consulta nº
MODELO-EXEMPLO-001
Emitida 15/06/2026
Endereço
Rua Exemplo, 100Bairro Exemplo · Cidade Exemplo/CE
Matrícula
99.999CRI da Comarca · Cidade Exemplo
Área
26,17 m²+ 9,28 m² comum
Leilão
Plataforma de Leilões · Banco-Comitente1º 18/06/2026 · 2º 25/06/2026
Lances
R$ 258k / R$ 144k1º · 2º (saldo dev.)
Parecer Final
!
Viável com ressalvas
Operação viável com lance teto de R$ 185.000 e prazo de imissão de 12-18 meses dimensionado.
Detalhamento por Categoria · 6 frentes auditadas
Painel de Verificações
Conforme
Observação
N. Conforme
Pendente
14 Conf
4 Obs
0 NC
0 Pend
- Prazo consolidação → leilão · 83 dias entre R-15 (25/03) e 1º leilão (18/06) vs 30 dias previstos. Prazo é impróprio (STJ REsp 1.951.872/SP).
- Publicação edital em jornal de grande circulação · Jornal de Grande Circulação ed. 02/05/2026 + Diário Oficial PR mesma data.
- Intimação pessoal do devedor fiduciante · AR positivo 22/04/2026 + intimação editalícia 02/05/2026.
- Valor mínimo 1º leilão ≥ avaliação · R$ 258.000 = avaliação atualizada Banco-Comitente.
- Multa por desistência · <b>30% do lance</b> + custas. Em R$ 185k = R$ 55.500. Sem volta após arrematação.
22 Conf
0 Obs
0 NC
0 Pend
- Matrícula 99.999 atualizada · Emissão 09/06/2026.
- Cadeia dominial íntegra · 3 transações desde 1998 sem buracos.
- R-12 Alienação Fiduciária · AF regular · Lei 9.514/97.
0 Conf
0 Obs
0 NC
12 Pend
- IPTU 2024-2026 · Pendente · diligência LFCOM
- Taxas municipais · Pendente · diligência LFCOM
- Condomínio em aberto · Pendente · diligência LFCOM
- Convenção do edifício (permite Airbnb?) · Pendente · diligência LFCOM
38 Conf
3 Obs
2 NC
0 Pend
- Cíveis (M. S.) · Sem demandas relevantes.
- Trabalhista · Sem registros.
- Direito preferência ativo · <b>M. S. é corretora</b> e conhece o mecanismo · risco real se lance < R$ 150k.
8 Conf
6 Obs
0 NC
0 Pend
- Identificação ocupante · M. S. · ex-proprietária · ocupa há 3 anos.
- Perfil resistência · Corretora · conhece o procedimento · resistência média-alta.
14 Conf
5 Obs
0 NC
0 Pend
- Comparáveis Bairro Exemplo (26 m²) · 18 anúncios ativos · R$ 7.500-10.000/m².
- Yield Airbnb projetado · 14,2% a.a. no piso · 11,7% no teto.
Lance Teto
R$ 185.000
2º leilão · 25/06 · teto absoluto
Recomendação: Operação viável com lance teto de R$ 185.000 e prazo de imissão de 12-18 meses dimensionado.
All-In
R$ 243k
Custo total da operação
metodologia
O essencialTese de Investimento & Cenários
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 2 / 11
Lance Recomendado
R$ 144-185k
Sweet spot · 2º leilão
All-In Estimado
R$ 242k
Lance + custos + reserva
Yield Airbnb
12,1% a.a.
No teto · supera CDI 12,17%
Janela de Decisão
10 dias
Hoje 15/06 · leilão 25/06 11h06
Tese de InvestimentoViável com ressalvas
Apto 14 do Ed. Exemplo, Bairro Exemplo/CE, em 2º leilão Plataforma/Banco-Comitente com piso R$ 144.264 vs avaliação R$ 258.000 e valor de mercado R$ 235.530. Lance R$ 144-185k entrega desconto de 21-39%, absorve 12-18m de imissão e ainda gera yield Airbnb 12-15% a.a. em regime perpétuo. Viável dentro do teto R$ 185k. Acima, retorno cai abaixo do CDI.
Pontos de Atenção5
· 1. Pagamento à vista 24h. Sem SBPE, FGTS ou carta. Liquidez R$ 200k pré-requisito.
· 2. Direito de preferência da fiduciante ativo até o leilão.
· 3. Imissão 12-18m em ação possessória. Reserva R$ 20-26k.
· 4. 12 itens fiscais pendentes (IPTU 24-26, condomínio).
· 5. Foro de São Paulo em disputas com Plataforma (cláusula 17).
2.1Cenários financeiros comparados
Lance teto R$ 185.000 · Custo total da operação
| Métrica |
Flip 18-24m | Airbnb perpétuo | Locação tradicional |
| All-in inicial |
R$ 242.600 | R$ 242.600 | R$ 242.600 |
| Receita anual bruta |
R$ 245k venda (+4%) | R$ 21.000 | R$ 18.276 |
| IR aplicado |
R$ 360 | R$ 5.775 | R$ 5.026 |
| Yield líquido |
R$ 2.040 (1% ROI) | R$ 15.225 (6,3%) | R$ 13.250 (5,5%) |
| + Valorização |
incluída | + R$ 14k/ano | + R$ 14k/ano |
| Retorno total |
~1% | 12,1% a.a. | 11,2% a.a. |
| Recomendação LFCOM |
descartar
|
recomendado
|
condicional
|
Tese resumida
O que sustenta o veredito
Apto 14 do Ed. Exemplo, Bairro Exemplo/CE, em 2º leilão Plataforma/Banco-Comitente com piso R$ 144.264 vs avaliação R$ 258.000 e valor de mercado R$ 235.530. Lance R$ 144-185k entrega desconto de 21-39%, absorve 12-18m de imissão e ainda gera yield Airbnb 12-15% a.a. em regime perpétuo. Viável dentro do teto R$ 185k. Acima, retorno cai abaixo do CDI.
Decisão LFCOM · Sumário
Viável com ressalvas
SIM, participar do 2º leilão. Confirmar liquidez R$ 200k até 17/06 · habilitação Plataforma até 24/06 10h · NÃO participar do 1º (18/06) · lance abre R$ 144.264 · sobe em R$ 2k · RECUO ABSOLUTO em R$ 185.000.
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Detalhamento por CategoriaCat. 1 · Edital & Procedimento
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 3 / 11
Categoria 1 de 6
Edital & Procedimento
Edital Plataforma + Lei 9.514/97 · 4 observações precificáveis
Edital Publicado
02/05
Gazeta + DO · 47d antes
Intimação Fiduciante
AR ✓
22/04 · pessoal
Pagamento
24h
À vista · sem financiamento
Multa Desistência
30%
Cláusula 8.4 · severa
1.1Análise Técnica · Síntese Cat. 1
18 itens auditados · 4 observação(ões) · 0 pendente(s)
| # | Item Auditado | Referência | Status | Observação Técnica |
|---|
| 1.01 |
Prazo consolidação → leilão |
Lei 9.514/97 art. 27 §1º |
Observação |
83 dias entre R-15 (25/03) e 1º leilão (18/06) vs 30 dias previstos. Prazo é impróprio (STJ REsp 1.951.872/SP). |
| 1.02 |
Publicação edital em jornal de grande circulação |
Lei 9.514/97 art. 27 §2-A |
Conforme |
Jornal de Grande Circulação ed. 02/05/2026 + Diário Oficial PR mesma data. |
| 1.03 |
Intimação pessoal do devedor fiduciante |
Lei 9.514/97 art. 26 §3º |
Conforme |
AR positivo 22/04/2026 + intimação editalícia 02/05/2026. |
| 1.04 |
Valor mínimo 1º leilão ≥ avaliação |
Lei 9.514/97 art. 27 §1º |
Conforme |
R$ 258.000 = avaliação atualizada Banco-Comitente. |
| 1.12 |
Multa por desistência |
Cláusula 8.4 |
Observação |
30% do lance + custas. Em R$ 185k = R$ 55.500. Sem volta após arrematação. |
Análise Técnica · Síntese Cat. 1
Edital & Procedimento
O rito da Lei 9.514/97 foi integralmente respeitado. As 4 observações (prazo §1º, prazo entre leilões, multa 30%, foro SP) são riscos precificáveis que não inviabilizam a operação.
A multa de desistência é o item mais relevante: após dar o lance, não há volta. Toda a diligência precisa estar fechada antes.
Parecer Cat. 1
Edital Aprovado
· habilitar até 24/06 10h
· liquidez R$ 200k pronta
· lance só após confirmar Cat. 3 (fiscal)
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Detalhamento por CategoriaCat. 2 · Matrícula & Cadeia Dominial
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 4 / 11
Categoria 2 de 6
Matrícula & Cadeia Dominial
Cadeia íntegra · 22/22 conformes · sem ônus além AF
2.1Análise Técnica · Síntese Cat. 2
22 itens auditados · 0 observação(ões) · 0 pendente(s)
| # | Item Auditado | Referência | Status | Observação Técnica |
|---|
| 2.01 |
Matrícula 99.999 atualizada |
CRI da Comarca · Cidade Exemplo |
Conforme |
Emissão 09/06/2026. |
| 2.02 |
Cadeia dominial íntegra |
Histórico vintenário |
Conforme |
3 transações desde 1998 sem buracos. |
| 2.12 |
R-12 Alienação Fiduciária |
Banco-Comitente 14/03/2021 |
Conforme |
AF regular · Lei 9.514/97. |
Análise Técnica · Síntese Cat. 2
Matrícula & Cadeia Dominial
Documentos em diligência. A síntese técnica será preenchida assim que os anexos forem auditados.
Parecer Cat. 2
Matrícula Aprovada
· certidão vintenária verificada
· sem prenotação pendente
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Detalhamento por CategoriaCat. 3 · Fiscal & Condominial
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 5 / 11
Categoria 3 de 6
Fiscal & Condominial
IPTU + condomínio + convenção · 12 itens em diligência
3.1Análise Técnica · Síntese Cat. 3
12 itens auditados · 0 observação(ões) · 12 pendente(s)
| # | Item Auditado | Referência | Status | Observação Técnica |
|---|
| 3.01 |
IPTU 2024-2026 |
Prefeitura Cidade Exemplo |
Pendente |
Pendente · diligência LFCOM |
| 3.02 |
Taxas municipais |
CIL |
Pendente |
Pendente · diligência LFCOM |
| 3.05 |
Condomínio em aberto |
Administradora |
Pendente |
Pendente · diligência LFCOM |
| 3.08 |
Convenção do edifício (permite Airbnb?) |
· |
Pendente |
Pendente · diligência LFCOM |
Análise Técnica · Síntese Cat. 3
Fiscal & Condominial
Documentos em diligência. A síntese técnica será preenchida assim que os anexos forem auditados.
Parecer Cat. 3
Aguardando confirmações
· solicitar CIL Prefeitura
· oficiar administradora condomínio
· confirmar convenção sobre Airbnb
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Detalhamento por CategoriaCat. 4 · Jurídico & Ônus
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 6 / 11
Categoria 4 de 6
Jurídico & Ônus
Sem ônus além AF · 38/43 conformes · risco precificável
4.1Análise Técnica · Síntese Cat. 4
43 itens auditados · 3 observação(ões) · 0 pendente(s)
| # | Item Auditado | Referência | Status | Observação Técnica |
|---|
| 4.01 |
Cíveis (M. S.) |
TJ-UF · CNJ |
Conforme |
Sem demandas relevantes. |
| 4.02 |
Trabalhista |
TST |
Conforme |
Sem registros. |
| 4.40 |
Direito preferência ativo |
Lei 9.514/97 §2-B |
Não Conforme |
M. S. é corretora e conhece o mecanismo · risco real se lance < R$ 150k. |
Análise Técnica · Síntese Cat. 4
Jurídico & Ônus
Documentos em diligência. A síntese técnica será preenchida assim que os anexos forem auditados.
Parecer Cat. 4
Frente jurídica controlada
· acompanhar exercício preferência M. S.
· reserva R$ 20k pra anulatória
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Detalhamento por CategoriaCat. 5 · Ocupação & Imissão
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 7 / 11
Categoria 5 de 6
Ocupação & Imissão
Ocupante · ex-prop. M. S. · 12-18m de imissão
5.1Análise Técnica · Síntese Cat. 5
14 itens auditados · 6 observação(ões) · 0 pendente(s)
| # | Item Auditado | Referência | Status | Observação Técnica |
|---|
| 5.01 |
Identificação ocupante |
Diligência presencial |
Conforme |
M. S. · ex-proprietária · ocupa há 3 anos. |
| 5.04 |
Perfil resistência |
Cadastro CRECI |
Observação |
Corretora · conhece o procedimento · resistência média-alta. |
Análise Técnica · Síntese Cat. 5
Ocupação & Imissão
Documentos em diligência. A síntese técnica será preenchida assim que os anexos forem auditados.
Parecer Cat. 5
Imissão precificada
· reserva R$ 20k
· mandato LFCOM advocacia
· tentativa amigável em D+10
metodologia
Detalhamento por CategoriaCat. 6 · Mercado & Financeiro
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 8 / 11
Categoria 6 de 6
Mercado & Financeiro
Comparáveis R$ 7.5-10k/m² · Yield 14,2% a.a. no piso
6.1Análise Técnica · Síntese Cat. 6
19 itens auditados · 5 observação(ões) · 0 pendente(s)
| # | Item Auditado | Referência | Status | Observação Técnica |
|---|
| 6.01 |
Comparáveis Bairro Exemplo (26 m²) |
Viva Real · Wimoveis · Zap |
Conforme |
18 anúncios ativos · R$ 7.500-10.000/m². |
| 6.05 |
Yield Airbnb projetado |
Airbtics CE |
Conforme |
14,2% a.a. no piso · 11,7% no teto. |
Análise Técnica · Síntese Cat. 6
Mercado & Financeiro
Documentos em diligência. A síntese técnica será preenchida assim que os anexos forem auditados.
Parecer Cat. 6
Tese de yield validada
· CDI líq 12,17% como piso
· lance teto R$ 185k garante margem
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Anexos & CronogramaPlano de Execução · Fontes · Disclaimers
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 9 / 11
9.1Cronograma operacional
Plano executivo da arrematação até geração de fluxo
| Data | Marco | Ação | Resp. | Observação |
|---|
| 15/06/2026 |
D-10 · Hoje |
Confirmação tese |
LFCOM + cliente |
Recebimento e validação desta DD · confirmação de liquidez R$ 200k em conta PF. |
| 17/06/2026 |
D-8 |
Diligências Cat. 3 |
LFCOM |
Confirmar IPTU + condomínio + convenção do edifício (permite Airbnb?). |
| 25/06/2026 |
D-0 · 2º Leilão |
EXECUÇÃO |
LFCOM |
Lance abre R$ 144.264 · incrementos R$ 2k · TETO R$ 185.000. |
| 30/06/2026 |
D+5 |
Pagamento integral |
Cliente |
TED para conta Banco-Comitente · comissão Plataforma 5% conta separada. |
9.2Fontes consultadas (auditáveis)
Toda a DD pode ser reauditada via fontes abaixo
| Cat. | Fonte | Acesso | Status | Observação |
|---|
| 1-2 |
Edital + matrícula + anexos Plataforma |
plataforma-exemplo/lote |
Verificado |
Drive pasta pública do leilão. |
| 2 |
Certidão vintenária matrícula 99.999 |
CRI da Comarca · Cidade Exemplo · 09/06/2026 |
Verificado |
Original em PDF armazenado. |
| 3 |
CIL Cidade Exemplo |
prefeitura-exemplo/cil |
Pendente |
Aguardando confirmação Indicação Fiscal. |
| 4 |
Processos M. S. |
TJ-UF · CNJ · TST · TRF4 |
Verificado |
Pesquisa por CPF ***.***.***-** em 10/06/2026. |
Glossário Técnico
Termos-chave desta consulta
AF / Alienação Fiduciária: garantia real onde o credor (Banco-Comitente) detém propriedade resolúvel até quitação. Lei 9.514/97.
Consolidação: ato registral pelo qual o credor formaliza titularidade após inadimplência não purgada.
Imissão na posse: ato judicial que entrega a posse efetiva ao novo proprietário. Em CE, prazo médio 12-18m.
All-in: custo total (lance + comissão + ITBI + cartório + LFCOM + reserva imissão).
Disclaimer Legal
Limitações & responsabilidade
Esta consulta cautelar é um parecer técnico-consultivo baseado nas fontes auditáveis listadas. Não substitui:
· assessoria jurídica advocatícia
· laudo de avaliação CRECI
· inspeção predial in loco
A decisão de arrematar é exclusiva do cliente. Premissas de mercado e prazo de imissão podem variar. LFCOM Consultoria não garante resultado financeiro.
Próximo passo · ponte estratégica
Vai além desta análise: Assessoria LFCOM
Mandato consultivo completo da nossa equipe: estudo de viabilidade, due diligence presencial, modelagem financeira, estratégia de imissão e acompanhamento pós-arrematação. Atendimento personalizado, do briefing à escritura.
Falar com a LFCOM →
Recomendado quando o tíquete do imóvel justifica diligência presencial ou quando há ressalvas que exigem decisão estratégica antes do lance.
metodologia
Anexo Técnico · Ficha de Auditoria128 Verificações Auditadas · Parte 1/2
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 10 / 11
Anexo Técnico · Categorias 1, 2 e 3
Ficha de Auditoria Detalhada
Listagem das verificações realizadas, separadas por categoria, com numeração sequencial, descrição do item auditado e status individual. metodologia LFCOM Consultoria · auditável item a item.
96Conforme
18Observação
2N.Conf
12Pendente
Cat. 1 · Edital & Procedimento
14
4
0
0
- 1.01Prazo consolidação → leilãoObservação
- 1.02Publicação edital em jornal de grande circulaçãoConforme
- 1.03Intimação pessoal do devedor fiducianteConforme
- 1.04Valor mínimo 1º leilão ≥ avaliaçãoConforme
- 1.12Multa por desistênciaObservação
Cat. 3 · Fiscal & Condominial
0
0
0
12
- 3.01IPTU 2024-2026Pendente
- 3.02Taxas municipaisPendente
- 3.05Condomínio em abertoPendente
- 3.08Convenção do edifício (permite Airbnb?)Pendente
|
Cat. 2 · Matrícula & Cadeia Dominial
22
0
0
0
- 2.01Matrícula 99.999 atualizadaConforme
- 2.02Cadeia dominial íntegraConforme
- 2.12R-12 Alienação FiduciáriaConforme
|
metodologia
Anexo Técnico · Ficha de Auditoria128 Verificações Auditadas · Parte 2/2
Consulta nº MODELO-EXEMPLO-001
Pág. 11 / 11
Anexo Técnico · Categorias 4, 5 e 6
Ficha de Auditoria · Parte 2
Continuação · Jurídico & Ônus · Ocupação & Imissão · Mercado & Financeiro. metodologia LFCOM Consultoria · auditável item a item.
96Conforme
18Observação
2N.Conf
12Pendente
Cat. 4 · Jurídico & Ônus
38
3
2
0
- 4.01Cíveis (M. S.)Conforme
- 4.02TrabalhistaConforme
- 4.40Direito preferência ativoNão Conforme
Cat. 6 · Mercado & Financeiro
14
5
0
0
- 6.01Comparáveis Bairro Exemplo (26 m²)Conforme
- 6.05Yield Airbnb projetadoConforme
|
Cat. 5 · Ocupação & Imissão
8
6
0
0
- 5.01Identificação ocupanteConforme
- 5.04Perfil resistênciaObservação
|