123 termos que aparecem em editais, matrículas, processos judiciais e contratos de leilão — explicados de forma clara e sem juridiquês. A referência mais completa do Brasil para quem quer arrematar sem surpresas.
Situação em que o devedor deixa o imóvel sem utilizá-lo ou conservá-lo. O abandono não extingue a dívida nem cancela a penhora, mas pode acelerar o processo de execução. Em alienação fiduciária, o abandono configura descumprimento e permite ao credor consolidar a propriedade.
Processo judicial movido pelo credor para satisfação de crédito reconhecido em título executivo (judicial ou extrajudicial). Na execução de título extrajudicial (contratos bancários, notas promissórias), o credor pode penhorar e leiloar bens do devedor sem sentença prévia condenatória.
Ação judicial movida pelo credor para anular atos do devedor que fraudaram seus direitos — por exemplo, doação ou venda do imóvel a terceiro para escapar da penhora. Se a ação pauliana for julgada procedente e o imóvel já tiver sido leiloado, o arrematante de boa-fé tem proteção — mas é um risco a verificar na due diligence.
Quando não aparecem licitantes em nenhuma das praças, o credor pode requerer ao juiz a transferência do imóvel diretamente para si pelo valor da dívida, sem necessidade de novo leilão. É diferente do arremate: aqui não há pagamento em dinheiro, o bem "compensa" a dívida. O credor passa a ser proprietário e pode depois vender o imóvel.
Modalidade de garantia em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor (geralmente um banco) como garantia do financiamento, mantendo apenas a posse direta. Em caso de inadimplência, a Lei 9.514/97 permite ao credor retomar e leiloar o imóvel de forma extrajudicial, sem precisar de processo judicial. É a base da maioria dos leilões de banco.
Venda ou doação de imóvel penhorado ou de devedor já citado em execução, com o objetivo de subtrair o bem da ação judicial. É ineficaz perante o credor — o leilão pode ser realizado mesmo assim. O adquirente de boa-fé pode ser prejudicado, por isso é essencial verificar certidões de ações judiciais.
Direito real de garantia em que o devedor entrega o imóvel ao credor para que este receba os frutos (aluguéis, rendimentos) em pagamento da dívida. Pouco usado na prática atual, mas pode constar na matrícula de imóveis mais antigos como ônus real a verificar.
Ato de vencer um leilão e adquirir o imóvel pelo maior lance oferecido. O arrematante torna-se o novo proprietário após o pagamento do valor e a emissão da carta de arrematação (judicial) ou escritura pública (extrajudicial). O arremate é definitivo — não há direito de arrependimento como nas compras online.
Pessoa física ou jurídica que vence o leilão com o maior lance e adquire o imóvel. Para participar, é necessário se cadastrar na plataforma do leiloeiro com documentos pessoais e, em alguns casos, fazer depósito de habilitação. O próprio devedor não pode arrematar o bem em execução judicial contra si.
Ato formal pelo qual o juiz, o leiloeiro, o arrematante e o escrivão assinam o auto de arrematação, tornando o arremate definitivo. Após a assinatura, o arrematante não pode desistir sem perder a caução depositada. É neste momento que se extinguem os ônus anteriores ao crédito exequente (no judicial).
Documento lavrado pelo juízo ou leiloeiro que formaliza oficialmente a venda do imóvel ao arrematante, registrando valor do lance, data, partes envolvidas e condições de pagamento. No leilão judicial, é assinado pelo juiz e serve como base para a Carta de Arrematação. É o documento que prova o arremate.
Documento que formaliza o ato de penhora do imóvel, lavrado pelo oficial de justiça. Descreve o bem, sua localização, estado aparente e o executado. É averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, tornando a penhora pública e oponível a terceiros.
Estimativa do valor de mercado do imóvel realizada por perito judicial (oficial de justiça avaliador ou engenheiro nomeado) ou empresa especializada. Serve como base para o lance mínimo da 1ª praça. O desconto exibido no portal é sempre calculado sobre esse valor. Avaliações desatualizadas podem subestimar ou superestimar o valor real.
Cancelamento de ônus real (hipoteca, alienação fiduciária, penhora) na matrícula do imóvel, após quitação da dívida ou decisão judicial. O arrematante deve providenciar a baixa dos ônus extintos pela arrematação no Cartório de Registro de Imóveis após receber a Carta de Arrematação.
Imóvel residencial protegido de penhora pela Lei 8.009/90 (bem de família legal) ou por escritura pública registrada (bem de família voluntário). Como regra geral, não pode ser penhorado nem leiloado. Exceções: dívida de IPTU, condomínio, hipoteca anterior, pensão alimentícia e fiança em contrato de locação. Se um bem de família for a leilão, pode haver nulidade.
Imóvel que foi objeto de penhora judicial em processo de execução, tornando-se vinculado ao pagamento da dívida e passível de leilão. O devedor perde a livre disposição do bem, mas mantém a posse e uso até o arremate. A penhora aparece na certidão de ônus reais do imóvel.
Documento emitido pelo juízo após o pagamento integral do lance que serve como título de propriedade para registro no Cartório de Imóveis. Substitui a escritura pública nos leilões judiciais. Com ela em mãos, o arrematante registra a transferência na matrícula do imóvel. A carta deve conter: descrição do imóvel, valor do lance, identificação do arrematante e a certidão de quitação do ITBI.
Depósito em dinheiro ou garantia exigido por alguns leiloeiros para que o interessado possa dar lances. Geralmente equivale a 20% do valor de avaliação. Em caso de desistência após o arremate, a caução pode ser perdida. Em caso de não arremate, é devolvida integralmente.
Documento emitido pelo distribuidor judicial que lista ações cujo objeto é o próprio imóvel (ações reais) ou que podem recair sobre o bem (pessoais reipersecutórias). Inclui ações de usucapião, rescisão de compromisso de compra e venda, evicção, entre outras. Essencial na due diligence antes do arremate.
Documento que lista todas as ações judiciais cíveis e trabalhistas em nome do devedor. Permite identificar se há outros processos que possam gerar novas penhoras sobre o imóvel ou disputas de preferência. Deve ser solicitada na comarca onde o devedor domicilia e onde o imóvel está localizado.
Documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que lista todas as gravames incidentes sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias, usufrutos, servidões e restrições. Leitura obrigatória antes de qualquer arremate — é onde você descobre o que acompanha o imóvel após o arremate.
Documento que comprova ausência de débitos tributários. Pode ser de IPTU (prefeitura), federal (Receita Federal), estadual e trabalhista. Em alguns leilões judiciais, a emissão da Carta de Arrematação é condicionada à apresentação da CND imobiliária municipal.
Documento emitido pelo síndico ou administradora do condomínio atestando que não há taxas condominiais em atraso. Deve ser solicitada diretamente ao condomínio antes do arremate. A ausência desse documento é sinal de alerta — débitos condominiais são propter rem e serão assumidos pelo arrematante.
Taxa cobrada pelo leiloeiro oficial pela intermediação do leilão, regulamentada em 5% sobre o valor do lance pelo Decreto 21.981/32. Essa comissão pode ser paga pelo comprador, pelo vendedor (comitente) ou dividida entre ambos — o edital especifica. Sempre some a comissão ao calcular o custo total do arremate.
Proprietário ou credor que contrata o leiloeiro oficial para vender o imóvel em leilão. Nos leilões extrajudiciais de banco, o comitente é a instituição financeira. Nos leilões de inventário, pode ser o espólio. O comitente define as condições de venda, que constam no edital.
Contrato preliminar que garante o direito de comprar o imóvel. Se registrado na matrícula, cria direito real do promitente comprador e pode ser oposto a terceiros, inclusive em leilão. Imóveis com promessa de compra e venda registrada podem ter parte do valor pertencente a terceiro — verificar na matrícula.
Na alienação fiduciária, é o momento em que o credor formaliza em cartório a retomada do imóvel após inadimplência do devedor confirmada. Ocorre após notificação extrajudicial sem purga da mora no prazo de 15 dias. É a etapa que precede obrigatoriamente o leilão extrajudicial — sem consolidação registrada, o leilão é nulo.
Regime de propriedade de apartamentos, salas e lojas em prédio onde as áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Cada unidade tem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. As taxas de condomínio são propter rem: o arrematante assume os débitos em atraso.
Na alienação fiduciária, é o banco ou entidade financeira que recebe a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento. Enquanto a dívida não for quitada, é o verdadeiro proprietário do imóvel (embora o devedor tenha a posse direta). Em caso de inadimplência, o credor fiduciário retoma o bem e o leiloa.
Taxas cobradas pelo Poder Judiciário pelo processamento do processo de execução e realização do leilão. Em regra, as custas são pagas pelo devedor com o produto da arrematação, mas o edital pode detalhar como serão distribuídas. O arrematante geralmente não paga custas, mas deve verificar o edital.
Cartório responsável pelo registro e arquivamento de todos os atos relativos a imóveis: compra e venda, hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias. É onde se registra a Carta de Arrematação para transferir o imóvel ao nome do arrematante. O registro é constitutivo da propriedade no Brasil — sem registro, a transmissão não é oponível a terceiros.
Data e horário designados para a realização do leilão judicial ou extrajudicial. Pode haver 1ª praça e 2ª praça com datas diferentes (geralmente 15 dias de intervalo). Após o encerramento no prazo, o maior lance vence. Em leilões online, o horário de encerramento é exato.
Taxas de condomínio em atraso. Por serem "propter rem" (obrigação que acompanha o imóvel, não a pessoa), são transferidas ao arrematante — mesmo que geradas pelo devedor anterior. O STJ firmou esse entendimento em jurisprudência consolidada. Sempre solicite a certidão de débitos ao condomínio antes de arrematar.
Imposto Predial e Territorial Urbano em atraso. Também são propter rem e geralmente assumidos pelo arrematante. Contudo, em leilões judiciais, o edital pode prever que débitos de IPTU anteriores ao arremate sejam quitados com o produto da arrematação, antes do repasse ao credor — verificar o edital e averbações.
Obrigações que "acompanham a coisa" — ou seja, recaem sobre o imóvel independentemente de quem seja o proprietário. Os principais são: IPTU, taxas condominiais, taxas de melhorias e, em alguns entendimentos, tributos municipais. O arrematante assume esses débitos automaticamente ao adquirir o imóvel.
Valores depositados em juízo para garantia de pagamento do lance ou como caução de habilitação. Em caso de arremate, o depósito é abatido do valor total. Em caso de não pagamento, pode ser revertido como multa para o exequente.
Percentual de redução do lance mínimo em relação ao valor de avaliação do imóvel. Um desconto de 40% significa que o lance mínimo é 60% do valor de mercado estimado. Quanto maior o desconto, maior o potencial de ganho — mas imóveis com descontos elevados merecem investigação extra: ocupação, débitos, estado de conservação e regularização.
Cancelamento da penhora ou bloqueio judicial sobre o imóvel, geralmente após quitação da dívida, acordo entre as partes ou decisão judicial favorável ao devedor. O desembargo deve ser averbado na matrícula para que o imóvel fique livre de ônus.
Processo de retirada do ocupante após o arremate. Pode ser amigável (negociação direta com o ocupante, eventualmente com indenização por mudança) ou forçada via imissão na posse judicial. Em leilões judiciais, o próprio juízo pode emitir a ordem de desocupação. Imóveis ocupados representam custo e prazo adicionais ao arrematante.
Situação em que o arrematante, após vencer o leilão, deixa de pagar o lance. As penalidades incluem: perda da caução de habilitação, multa de até 20% do valor do lance (dependendo do edital), possibilidade de responder por perdas e danos, e o imóvel retorna ao leilão. A desistência deve ser evitada a todo custo.
Crédito tributário (federal, estadual ou municipal) não pago inscrito em cadastro da dívida ativa, com certidão que constitui título executivo extrajudicial. Dívidas de IPTU inscritas em dívida ativa permitem execução fiscal com penhora e leilão do imóvel. Verificar certidão de dívida ativa antes do arremate.
Conjunto de verificações realizadas antes do arremate para identificar riscos e ônus do imóvel. Inclui: análise do edital, matrícula atualizada, certidão de ônus, certidão de distribuição de ações, verificação de débitos de IPTU e condomínio, consulta ao processo judicial, e visita ao imóvel quando possível.
Documento público obrigatório que contém todas as informações do leilão: descrição e localização do imóvel, valor de avaliação, lance mínimo, débitos conhecidos pelo comitente, condições de pagamento (à vista, parcelado, FGTS, financiamento), data e plataforma. A leitura integral do edital é indispensável antes de dar qualquer lance — o comprador é responsável por conhecer as condições.
Ação judicial proposta por terceiro (que não é parte no processo de execução) para proteger bem de sua propriedade indevidamente penhorado. Por exemplo, se o sócio vendeu o imóvel ao devedor mas a transferência não foi registrada ainda, o vendedor pode embargar. Embargos de terceiro podem suspender ou anular o leilão.
Ação judicial proposta pelo devedor para anular o leilão por vícios processuais (falta de intimação, avaliação incorreta, lance abaixo de 50% do valor etc.). Devem ser propostos em 15 dias. Se acolhidos, o arremate é desfeito e o arrematante tem direito à devolução do valor pago.
Soma de todos os custos que o arrematante deve considerar além do lance: ITBI (2–3% do valor do lance), comissão do leiloeiro (5% quando paga pelo comprador), custas de registro da carta de arrematação no cartório (~0,5–1%), e eventualmente honorários de advogado para due diligence.
Instrumento lavrado por tabelião de notas que formaliza a transferência de propriedade. Nos leilões extrajudiciais (banco), é o documento que substitui a Carta de Arrematação. Deve ser lavrada em cartório de notas e depois registrada na matrícula do imóvel. Seu custo (emolumentos) varia por estado e valor do imóvel.
Perda total ou parcial do imóvel para terceiro que comprova judicialmente ter direito anterior sobre o bem. É o maior risco em leilões extrajudiciais. Em leilões judiciais, a arrematação em hasta pública geralmente protege o arrematante de boa-fé de evicção — mas há exceções. O edital pode conter cláusula "sem garantia de evicção".
Processo de retomada de imóvel dado em alienação fiduciária sem necessidade de ação judicial, previsto na Lei 9.514/97. O credor notifica o devedor pelo Cartório de Registro de Imóveis, aguarda 15 dias para purga da mora e, em caso de não pagamento, consolida a propriedade e realiza dois leilões extrajudiciais. É mais rápido (90–180 dias) que a execução judicial.
Processo judicial para venda de imóvel dado em hipoteca como garantia de dívida não paga. Mais lento que a execução extrajudicial (alienação fiduciária), pois depende de sentença judicial transitada em julgado. Praticamente em desuso nos novos contratos, que preferem a alienação fiduciária pela rapidez de recuperação.
Cobrança judicial de dívidas tributárias (IPTU, ITR, contribuições previdenciárias) baseada na Lei 6.830/80. Pode resultar em penhora e leilão do imóvel. Frequente em imóveis com anos de IPTU atrasado. O arrematante deve verificar se há execuções fiscais em andamento e quais débitos serão quitados com o produto.
Pode ser utilizado para pagar o lance em leilões extrajudiciais que se enquadrem no SFH. Requisitos: ser primeiro imóvel residencial urbano, valor dentro do limite do SFH, trabalhar ou residir no município do imóvel há pelo menos 1 ano, e não ter financiamento ativo pelo SFH. Exclusivo para leilões extrajudiciais (bancos/Caixa) — vedado em leilões judiciais.
Alguns imóveis em leilão permitem financiamento bancário, especialmente nos leilões extrajudiciais de bancos. As condições específicas constam no edital. Para financiar, o comprador precisa de aprovação de crédito prévia antes do leilão. Em leilões judiciais, o financiamento exige autorização do juízo, sendo menos comum.
Divisão de imóvel maior (terreno, área rural, edifício) em lotes menores para venda separada em leilão. Cada lote tem características, lance mínimo e número de matrícula distintos. Permite ao arrematante adquirir partes menores a preços acessíveis.
Alienação ou oneração de bem imóvel pelo devedor após ter sido citado em processo de execução, tornando-se insolvente. É ineficaz perante o exequente — o imóvel pode ser penhorado e leiloado mesmo tendo sido vendido. Diferente da fraude contra credores (anterior à dívida), a fraude à execução é mais grave.
Modalidade de garantia vinculada a um bem específico: hipoteca (imóvel com propriedade mantida pelo devedor), penhor (bens móveis), alienação fiduciária (propriedade transferida ao credor). Em leilões, os credores com garantia real têm preferência no recebimento sobre credores quirografários (sem garantia).
Documento emitido pela prefeitura para pagamento do ITBI — obrigatório para registrar a Carta de Arrematação ou escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Deve ser calculado sobre o valor do lance (ou valor venal, se maior) e pago antes do registro.
Cadastro obrigatório na plataforma do leiloeiro para poder dar lances. Geralmente exige: CPF/CNPJ, documento de identidade, comprovante de residência e, em alguns leilões, depósito de caução (20% do valor de avaliação). A habilitação deve ser feita com antecedência — plataformas geralmente encerram o cadastro antes do início do leilão.
Termo jurídico clássico para o leilão judicial. Originado do latim "hasta" (lança), remetendo à Roma Antiga, quando se fincava uma lança no chão para marcar o local do leilão. Hoje é sinônimo de leilão judicial, praça judicial ou leilão forçado por ordem judicial. Usado amplamente em processos e editais.
Direito real de garantia em que o imóvel fica vinculado ao pagamento de uma dívida, sem transferência de propriedade ao credor. O devedor mantém propriedade e posse, mas não pode alienar o bem sem anuência do credor. Em desuso nos novos contratos frente à alienação fiduciária, que oferece ao credor recuperação mais rápida.
Segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel, em favor de outro credor. O credor hipotecário de 1º grau tem preferência de recebimento sobre o de 2º grau no produto do leilão. Em caso de leilão, as hipotecas são extintas com o pagamento dos credores em ordem de preferência.
Decisão judicial que autoriza o arrematante a tomar a posse física do imóvel, mesmo que ainda ocupado. É o instrumento legal para desocupação forçada pós-arremate. Deve ser requerida nos autos da execução. O processo de imissão pode levar de semanas a meses dependendo da vara e da resistência do ocupante.
Imóvel em terreno cujo domínio útil foi cedido a terceiro (enfiteuta) em caráter perpétuo, mediante pagamento anual de foro ao senhorio. Inclui terrenos de marinha (SPU/Marinha) e enfiteuses antigas de particulares. O arrematante pode comprar apenas o domínio útil — não o pleno domínio. Verificar se há laudêmio (taxa de transferência, geralmente 5%).
Imóvel sem regularização na prefeitura (sem habite-se, planta não aprovada), no cartório (sem averbação de construção, sem matrícula individualizada) ou no registro de imóveis (escritura não registrada). Imóveis irregulares podem gerar dificuldades para vender, financiar ou regularizar depois do arremate.
Imóvel pertencente a espólio em processo de inventário. Pode ser leiloado para pagamento de dívidas do espólio ou partilha entre herdeiros. O arrematante adquire o imóvel livre de pendências do falecido, mas deve verificar se todos os herdeiros estão representados e se há disputas.
Bloqueio judicial que impede o devedor de vender, hipotecar ou transferir o imóvel. Decretada em ações de improbidade administrativa, execuções fiscais e ações cautelares. A indisponibilidade aparece na matrícula e no sistema de registro de imóveis. Diferente da penhora: não necessariamente leva a leilão imediato.
Imposto federal sobre imóveis rurais, cobrado anualmente. É propter rem: débitos de ITR acompanham o imóvel ao arrematante. Em leilões de propriedades rurais, verificar a situação do ITR junto à Receita Federal e o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), exigido para transferência.
Imposto municipal pago na transferência de propriedade de imóveis. No arremate, é calculado sobre o valor do lance (ou o valor venal, se maior) e pago pelo arrematante antes do registro da carta de arrematação. Alíquotas variam por município: geralmente 2% a 3%. É um custo fixo que deve ser incluído no cálculo total do arremate.
Vara judicial responsável pelo processo de execução e leilão do imóvel. Em execuções cíveis comuns: Vara de Execuções Cíveis ou Vara Cível. Em execuções fiscais: Vara de Fazenda Pública. A vara onde o processo tramita determina as regras do leilão e a quem recorrer em caso de problemas.
Juros pelo atraso no pagamento do lance após o arremate. O arrematante geralmente tem prazo de 24 horas a 15 dias para pagar (conforme o edital). Após esse prazo, incidem juros de mora. A não quitação no prazo pode resultar em rescisão do arremate e perda da caução.
Oferta de compra feita em leilão. O maior lance ao encerramento do prazo vence. Em leilões online, os lances podem ser feitos até o horário de encerramento. Alguns leilões têm funcionalidade anti-sniping: quando um lance é dado nos últimos minutos, o prazo é automaticamente estendido por mais alguns minutos.
Funcionalidade de plataformas de leilão online que permite ao participante definir um valor máximo e o sistema automaticamente dá lances incrementais em seu nome até atingir o limite. Evita que o participante fique monitorando o leilão continuamente.
Menor valor aceito para arremate em cada praça. Na 1ª praça, geralmente equivale ao valor de avaliação. Na 2ª praça, pode ser reduzido a 50% — ou menos, dependendo do edital. Lances abaixo de 50% do valor de avaliação são considerados vil preço e podem ser rejeitados pelo juízo.
Profissional habilitado pela Junta Comercial do estado para realizar leilões extrajudiciais, regulamentado pelo Decreto 21.981/32. É auxiliar do comércio, com fé pública em seus atos. Responsável pela divulgação do edital, condução do certame e lavratura dos documentos. Nos leilões judiciais, o leiloeiro pode ser designado pelo juízo.
Leilões extrajudiciais realizados pela Caixa para venda de imóveis retomados por inadimplência em financiamentos habitacionais (SFH, Minha Casa Minha Vida). São realizados na plataforma da CEF ou em leiloeiros parceiros. Geralmente aceitam FGTS e financiamento nas mesmas condições do SFH.
Venda forçada de imóvel determinada por ordem judicial para satisfação de dívida reconhecida em processo. Tipos: execução de título extrajudicial (contrato bancário), execução de título judicial (sentença condenatória), execução fiscal (dívida tributária), inventário (liquidação de espólio). Oferece maior proteção legal ao arrematante.
Venda realizada sem intervenção judicial, geralmente via alienação fiduciária (banco retoma imóvel inadimplente) ou leilão voluntário do proprietário. Mais ágil que o judicial, mas o arrematante assume mais risco de ônus pendentes não extintos pelo leilão. Exige due diligence mais rigorosa.
Leilão realizado por plataforma digital (sites de leiloeiros), sem necessidade de presença física. Hoje é a modalidade mais comum no Brasil. O participante se cadastra, habilita e dá lances pelo computador ou celular. Vantagens: comodidade, mais transparência e possibilidade de acompanhar múltiplos leilões simultaneamente.
Participante que dá lances no leilão, antes de vencer. Todo arrematante foi licitante, mas nem todo licitante se torna arrematante. Os licitantes devem estar devidamente habilitados na plataforma do leiloeiro antes do início do leilão.
Decisão judicial urgente que suspende temporariamente a realização do leilão. Pode ser concedida em embargos do devedor, ação de terceiro ou outro recurso. Um leilão que estava marcado pode ser suspenso por liminar a qualquer momento. O arrematante deve verificar se há ações judiciais em curso antes de dar lances.
Documento judicial que autoriza e ordena a transferência física da posse do imóvel ao arrematante, a ser cumprido pelo oficial de justiça. Emitido após decisão judicial de imissão na posse. Em caso de resistência do ocupante, o oficial de justiça pode solicitar reforço policial.
Registro individualizado no Cartório de Registro de Imóveis que contém todo o histórico do imóvel: proprietários anteriores, ônus reais (hipotecas, penhoras), alienações, servidões e demais averbações. O número da matrícula é único para cada imóvel. Consultar a matrícula atualizada é o primeiro passo da due diligence em qualquer arremate.
Direito do cônjuge ou companheiro sobre 50% dos bens adquiridos na constância do casamento (em regime de comunhão parcial ou total). Em uma execução contra um dos cônjuges, apenas a metade do devedor pode ser penhorada — a meação do cônjuge inocente é impenhorável. Isso pode afetar o valor efetivamente penhorado e leiloado.
Intimação do devedor sobre a inadimplência, realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis (na alienação fiduciária) ou por oficial de justiça. Na alienação fiduciária, é o marco inicial do processo de consolidação: o devedor tem 15 dias para purgar a mora. Se o devedor não for encontrado, a notificação é realizada por edital.
Invalidade do processo de leilão por vícios graves: falta de intimação do executado, avaliação por perito incompetente, leilão realizado antes do prazo legal, ausência de publicação do edital, lance em vil preço ou irregularidade na designação da praça. A nulidade pode ser declarada mesmo depois do arremate, com devolução do imóvel.
Propriedade de um imóvel sem o direito de uso, fruição ou percepção de frutos, quando há usufruto constituído a favor de terceiro. O proprietário da nua-propriedade só terá o domínio pleno quando o usufruto se extinguir (geralmente com a morte do usufrutuário). Imóveis de nua-propriedade têm valor de mercado reduzido.
Situação em que o imóvel está habitado — pelo devedor, por inquilinos com contrato vigente, por parentes do devedor ou por invasores. A ocupação não impede o arremate, mas representa custo e prazo adicionais para desocupação. Imóveis ocupados geralmente são arrematados com desconto maior exatamente por esse risco adicional.
Consentimento do cônjuge (ou companheiro, em alguns casos) para a alienação ou oneração de imóvel. Casados em regime de comunhão parcial ou total precisam da outorga do cônjuge para hipotecar, alienar fiduciariamente ou vender imóveis. A falta de outorga pode gerar ação de anulação. Em execução judicial, a penhora de meação do devedor casado prescinde de outorga.
Princípio processual que permite ao devedor requerer a substituição do bem penhorado por outro de menor valor, suficiente para cobrir a dívida, quando o bem penhorado exceder significativamente o valor da dívida. Pode resultar em substituição da penhora do imóvel por outro bem.
Possibilidade de pagar o valor arrematado em parcelas, prevista no edital. Condições típicas: sinal de 25–30% no ato e o restante em até 30 prestações mensais com atualização pelo INPC ou IPCA. Não disponível em todos os leilões — verificar o edital antes de qualquer lance. O imóvel geralmente fica alienado fiduciariamente ao comitente até a quitação integral.
Ato processual de constrição judicial de bem para garantir o pagamento de dívida reconhecida. O bem penhorado fica vinculado à execução: o devedor perde a livre disposição, mas mantém a posse. A penhora é averbada na matrícula do imóvel e é visível na certidão de ônus. É o passo anterior ao leilão judicial.
Posse exercida por quem acredita legitimamente ter direito ao imóvel, sem conhecimento de vício que a invalide. O possuidor de boa-fé tem direitos legais como indenização pelas benfeitorias realizadas e eventual direito de retenção. Em imóveis leiloados, o ocupante pode alegar posse de boa-fé para pedir indenização antes de sair.
Período após o arremate para que o arrematante efetue o pagamento integral ou do sinal (em parcelamento). Geralmente de 24 horas até 15 dias úteis, conforme o edital. O não pagamento no prazo implica perda da caução e possibilidade de rescisão do arremate.
Ordem legal de pagamento dos credores com o produto do leilão: (1) custas do processo e honorários do leiloeiro; (2) créditos trabalhistas; (3) crédito tributário; (4) crédito com garantia real (hipoteca, alienação fiduciária) na ordem de registro; (5) créditos quirografários (sem garantia). O saldo restante vai ao devedor.
Modalidade de leilão presencial em que o leiloeiro anuncia verbalmente os lances e os participantes levantam a mão ou oferecem valores. Ainda existe em alguns leilões presenciais, mas foi amplamente substituído pelo leilão online com interface digital de lances.
Primeiro leilão realizado, com lance mínimo igual ao valor de avaliação do imóvel (sem desconto). Se não houver licitantes ou os lances ficarem abaixo do mínimo, é designada uma segunda praça com lance mínimo reduzido. Na prática, muitos imóveis só são arrematados na segunda praça.
Ação judicial movida pelo credor para receber crédito reconhecido em título executivo (sentença, contrato bancário, nota promissória). Regido pelos artigos 771 a 920 do CPC. Pode resultar em penhora de imóvel e realização de leilão. O devedor pode se defender por embargos à execução.
Valor total obtido no leilão (o lance vencedor). É distribuído na seguinte ordem: custas do processo, comissão do leiloeiro, tributos, créditos com garantia real e, por último, créditos quirografários. O eventual saldo positivo após o pagamento de todos os credores é entregue ao devedor (executado).
Direito do devedor de pagar integralmente a dívida em atraso (principal + juros + multa + custas) para evitar a consolidação da propriedade ou a realização do leilão. Na alienação fiduciária: 15 dias após a notificação extrajudicial pelo cartório. No leilão judicial: o devedor pode remir o bem até a assinatura do auto de arrematação. Após esse prazo, a purga não é mais possível.
Ação judicial para recuperar a posse de imóvel perdida para esbulhador (quem tomou ilegalmente). Diferente da imissão na posse (para quem nunca teve posse). Pode ser utilizada pelo arrematante que tentou assumir o imóvel mas foi impedido pelo ocupante. Em casos urgentes, pode ser concedida liminarmente.
Direito do executado, cônjuge, ascendente ou descendente de recuperar o imóvel penhorado pagando o valor do maior lance oferecido, até a assinatura do auto de arrematação. Também chamado de direito de preferência do devedor. Pouco exercido na prática por exigir pagamento à vista imediato.
Sistema digital de acesso nacional às matrículas de imóveis de todos os cartórios do Brasil, em implantação pelo CNJ (Provimento 89/2019). Quando totalmente implementado, permitirá consultar a matrícula de qualquer imóvel do país online, sem precisar saber a que cartório pertence.
Segundo leilão realizado quando não há licitantes na 1ª praça ou quando os lances não atingem o mínimo. O lance mínimo é reduzido — geralmente para 50% do valor de avaliação, embora o edital possa prever percentual diferente. É onde estão as maiores oportunidades de desconto. Lances abaixo de 50% do valor de avaliação configuram vil preço.
Decisão do juiz que conclui o processo. Na execução, pode ser a sentença que determina o leilão do imóvel para pagamento da dívida ou que extingue a execução (dívida paga). A sentença de adjudicação ou arrematação encerra o processo executivo em relação ao bem.
Direito real sobre imóvel alheio que restringe seu uso em benefício de outro imóvel (servidão real) ou de pessoa específica (servidão pessoal). Exemplos: servidão de passagem, de aqueduto, de luz. Constam na matrícula e continuam após o arremate — o arrematante as herda junto com o imóvel.
Sistema que regula financiamentos imobiliários com recursos do FGTS e poupança (SBPE), com condições diferenciadas: taxas de juros limitadas, prazo longo e limite de valor do imóvel (atualmente até R$ 1,5 milhão). Imóveis dentro do SFH permitem uso do FGTS e condições especiais de financiamento nos leilões extrajudiciais.
Sistema de Busca de Ativos do Poder Judiciário — plataforma que permite ao juízo bloquear contas bancárias e investimentos do devedor eletronicamente (antigo BacenJud). Muito mais rápido que a penhora de imóvel, frequentemente utilizado pelos credores antes de penhorar o bem imóvel. Se o devedor não tiver valores em conta, a penhora recai sobre os bens imóveis.
Substituição de uma parte por outra nos direitos e obrigações de um crédito. Na execução, quando o arrematante paga o lance, o produto sub-roga (substitui) o imóvel: os credores passam a ter direito sobre o dinheiro, não mais sobre o bem. Permite que o arrematante receba o imóvel livre de penhoras anteriores ao crédito exequente.
Possibilidade do devedor requerer ao juízo a troca do bem penhorado por outro de valor equivalente ou por dinheiro. Pode libertar um imóvel de menor valor estratégico da penhora, substituindo-o por outro bem. O arrematante deve verificar se há pedido de substituição em andamento nos autos.
Valor que o devedor (ou ocupante) pode ser condenado a pagar ao arrematante ou ao banco (na alienação fiduciária) pelo período em que permaneceu no imóvel após a consolidação da propriedade ou o arremate, sem título legítimo. Geralmente calculada como percentual mensal sobre o valor do imóvel (0,5–1% ao mês).
Pessoa que adquiriu o imóvel sem conhecimento de ônus ou irregularidades — seja em leilão ou em venda direta. O terceiro de boa-fé tem proteção legal em diversas situações: fraude à execução (se averbada após a alienação), evicção em leilão judicial, entre outras. A boa-fé presume-se mas pode ser contestada.
Documento que autoriza a propositura direta de execução judicial sem necessidade de ação de conhecimento prévia. Judiciais: sentença condenatória transitada em julgado. Extrajudiciais: contratos bancários, notas promissórias, duplicatas, CCB (Cédula de Crédito Bancário). É a origem do processo de execução que pode levar ao leilão.
Documento que comprova a propriedade do imóvel após o arremate. No leilão judicial: Carta de Arrematação. No leilão extrajudicial: escritura pública de compra e venda lavrada em cartório de notas. Em ambos os casos, deve ser registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para ter eficácia perante terceiros.
Ato administrativo que declara determinado bem (imóvel, área, conjunto arquitetônico) como patrimônio histórico e cultural, sujeito a restrições de modificação, demolição ou uso. Imóvel tombado pode ser leiloado normalmente, mas o arrematante herda as restrições: precisa de autorização do IPHAN ou órgão estadual para qualquer intervenção.
Modo de aquisição de propriedade pela posse prolongada e sem contestação. Se um terceiro usucapiu o imóvel antes do leilão (mas sem registrar), o arrematante pode ser contestado. A usucapião só gera propriedade plena após registro — mas a posse antiga pode ser alegada. Verificar se o imóvel está há anos com ocupante diverso do devedor.
Direito real de usar e fruir (habitar, alugar) um imóvel alheio por tempo determinado ou vitalício, sem ser o proprietário. Se o imóvel leiloado tiver usufruto de terceiro, o arrematante adquire apenas a "nua-propriedade" — sem direito de uso até o fim do usufruto. Verifique expressamente se o leilão inclui ou não o usufruto.
Estimativa do valor de mercado do imóvel realizada por perito nomeado ou empresa especializada. Serve como base para o lance mínimo da 1ª praça. O desconto real do leilão é calculado sobre esse valor. Avaliações realizadas há mais de 12 meses podem estar desatualizadas — o imóvel pode valer mais ou menos.
Valor atribuído pelo município ao imóvel para fins de cobrança de ITBI e IPTU, calculado com base em plantas de valores genéricos. Geralmente inferior ao valor de mercado. O ITBI é calculado sobre o valor do lance ou o valor venal, prevalecendo o maior. Não confundir com o valor de avaliação do leilão.
Procedimento legal para retomada e leilão de imóvel alienado fiduciariamente sem necessidade de processo judicial. Previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97. Após inadimplência: notificação → purga da mora → consolidação da propriedade → 1º leilão → (se não vender) → 2º leilão. Se o 2º leilão falhar, o banco fica com o imóvel pelo valor do lance mínimo.
Defeito não aparente do imóvel que compromete sua habitabilidade ou uso: infiltrações, problemas estruturais, instalações elétricas ou hidráulicas defeituosas. Em leilões, o imóvel é vendido "no estado em que se encontra" — o arrematante não tem direito de regresso por vícios ocultos (salvo disposição contrária no edital). A visita prévia ao imóvel é fundamental.
Lance considerado irrisório — geralmente abaixo de 50% do valor de avaliação — que pode ser recusado pelo juízo ou acarretar nulidade do arremate. O STJ tem jurisprudência consolidada reconhecendo vil preço abaixo de 50% (REsp 1.787.274). Em 2ª praça, o edital pode fixar percentual mínimo expressamente. Arrematar abaixo de 50% é possível, mas representa risco de nulidade.
Inspeção presencial do imóvel antes do arremate, quando possível. Permite verificar estado de conservação, identificar vícios aparentes, avaliar ocupação e vizinhança. Muitos leilões não garantem acesso interno ao imóvel (especialmente se ocupado) — nesse caso, a visita fica restrita à avaliação externa. Mesmo assim, vale tentar.
Encargos que recaem sobre o imóvel independentemente de quem seja o proprietário: hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias, servidões, usufruto, direito de superfície. Em leilões judiciais, a arrematação geralmente extingue os ônus anteriores ao crédito exequente. Em leilões extrajudiciais, o arrematante pode assumir ônus não extinto.
Agora que você conhece os termos, veja o guia passo a passo e os imóveis disponíveis.