Como verificar se um imóvel tem ônus antes de arrematar

Onde os ônus aparecem

Ônus reais ficam registrados como averbações na matrícula do imóvel, em ordem cronológica. Pra identificar todos, é preciso ler a matrícula inteira (não só a última averbação) porque um ônus antigo pode não ter sido baixado formalmente mesmo que já esteja quitado na prática, e isso só se resolve com o cancelamento averbado, não pelo simples pagamento.

O que cada tipo de ônus significa pra você

Alienação fiduciária é a garantia usada em financiamentos imobiliários: o banco é o proprietário fiduciário até a quitação. Em leilão de imóvel alienado fiduciariamente (leilão extrajudicial pela Lei 9.514/97), normalmente é o próprio agente fiduciário vendendo, mas vale confirmar se a garantia já foi baixada ou se o comprador assume alguma pendência.

Hipoteca é garantia de dívida sem transferência de posse: o devedor continua dono, mas o imóvel garante o pagamento. Penhora é constrição judicial dentro de um processo (geralmente de execução), que impede a livre disposição do bem até a decisão da Justiça.

O ponto prático: alguns ônus se extinguem com a arrematação (sub-rogam-se no preço pago), outros podem sobreviver e recair sobre o novo proprietário dependendo do tipo de leilão e da ordem de prioridade entre os credores. Essa é a parte que mais exige leitura cuidadosa do edital e da matrícula em conjunto, e, em caso de dúvida, apoio jurídico específico.

Sinal de alerta que pede mais cautela

Mais de um ônus na mesma matrícula, ônus de valor alto perto do valor do imóvel, ou ônus recente sem menção no edital são todos sinais de que vale reforçar a análise antes de dar lance, não necessariamente de desistir, mas de entender exatamente o que você estaria assumindo.

Perguntas frequentes