Imóvel com penhora ou alienação fiduciária: dá pra comprar com segurança?
A arrematação judicial costuma extinguir penhoras e outros ônus, mas isso não é automático nem universal: confirmar caso a caso é o que reduz o risco.
Por que a maioria dos imóveis de leilão tem algum ônus
Praticamente todo imóvel chega ao leilão judicial por causa de uma dívida: penhora por execução fiscal ou de dívida civil, ou retomada por inadimplência de financiamento com alienação fiduciária em garantia. Ver "ônus" na matrícula de um imóvel de leilão não é exceção: é a origem do próprio leilão. A pergunta certa não é "esse imóvel tem ônus?", é "esse ônus vai continuar depois que eu arrematar?".
O que a lei prevê como regra
Em leilão judicial, a arrematação em regra extingue os ônus reais que recaem sobre o imóvel executado, sub-rogando esses direitos no valor pago: o dinheiro do arremate substitui o imóvel como garantia do credor, que recebe o que lhe é devido a partir desse valor, e o comprador leva o bem livre daquele ônus específico que originou a execução. Em leilão extrajudicial de imóvel retomado por alienação fiduciária (Lei 9.514/97), o próprio agente fiduciário já consolidou a propriedade antes do leilão, então o imóvel também deveria estar livre daquela alienação fiduciária original.
O ponto de atenção é que "em regra" não é "sempre, sem checar". Pode haver mais de um ônus na mesma matrícula (por exemplo, duas penhoras de credores diferentes, ou uma penhora e uma hipoteca anterior) e nem todos necessariamente se extinguem pela mesma arrematação, dependendo de qual processo gerou aquele leilão específico e da ordem de prioridade entre os credores. Também existem direitos reais que, por natureza, não se extinguem com a venda, como certas servidões.
Por que isso é o fator mais decisivo do laudo de risco
De todos os riscos que existem num leilão de imóvel, ônus mal resolvido é o que mais compromete o negócio depois de fechado, porque pode significar disputa sobre a própria titularidade do bem, não só um custo adicional. É por isso que, quando a matrícula mostra mais de um ônus, ou um ônus de origem diferente da execução que gerou o leilão, o caminho responsável é confirmar antes de arrematar, não presumir que "leilão sempre limpa tudo".
Perguntas frequentes
Se o imóvel tem mais de uma penhora, eu devo desistir do lance?
Ônus é o fator mais decisivo do risco de um leilão. Veja o que consta na matrícula e o que provavelmente se extingue com a arrematação. Em casos mais complexos, avalie a due diligence completa da Cautelar.
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