Apartamento 2 quartos, Ed. Exemplo

Banco Exemplo S.A. · 01/03/2015 · R-06

Hipoteca quitada e baixada em 2020.

Confirma se o código de verificação (CNS) e a assinatura eletrônica do tabelião batem com o cartório emissor. Matrícula com assinatura inválida ou CNS vencido pode ter sido adulterada ou já não refletir a situação atual do imóvel.

Assinatura eletrônica válida, CNS conferido junto ao Registro de Imóveis Digital, emitida há 12 dias.

Verifica a data em que a matrícula foi extraída. Matrícula com mais de 30 dias pode não mostrar uma movimentação recente. Um novo ônus averbado depois da emissão simplesmente não aparece no documento.

Matrícula emitida em 20/08/2026, dentro da janela de 30 dias.

Confere se a numeração das averbações segue sem interrupção, sem página faltando, comum em matrículas antigas digitalizadas. Uma folha ausente pode esconder justamente o registro ou o cancelamento que muda a leitura do risco.

Numeração das averbações contínua, de R-01 a R-09 e Av-01 a Av-08, sem página faltando.

Confirma medidas, confrontações e área do imóvel como constam na matrícula. Divergência de área é um dos sinais mais comuns de imóvel com pendência de regularização.

Apartamento com 72,40 m² de área privativa e 2 vagas de garagem, confrontações descritas conforme memorial da incorporação.

Verifica o endereço conforme a última averbação de mudança de logradouro. Endereço desatualizado na matrícula pode indicar que uma alteração recente de numeração ou nome de rua ainda não foi registrada.

Rua Modelo, 123, apto 402, Cidade Exemplo/EX, conforme última averbação de numeração predial.

Confirma a indicação fiscal / inscrição imobiliária do bem junto ao município. É o vínculo entre a matrícula e o cadastro usado para cobrança de IPTU e outras taxas municipais.

Inscrição imobiliária municipal nº 12.345.678-9.

Compara a descrição e a localização da matrícula com o que o edital do leilão declara. Divergência aqui é red flag clássica: pode indicar área irregular ou informação incompleta no anúncio.

Área da matrícula (72,40 m²) diverge da área anunciada no edital (75,00 m²). Ver discrepâncias.

Reconstrói a cronologia de todos os donos anteriores do imóvel, na ordem em que a propriedade foi transmitida. Uma cadeia com salto (alguém vendeu sem nunca ter registrado a própria aquisição) compromete a confiança na transferência.

João Exemplo da Silva (aquisição original, 1998) até a consolidação da propriedade em favor do Banco Exemplo S.A., em 2024.

Identifica como cada transmissão aconteceu: compra e venda, doação, herança, partilha, usucapião ou permuta. Herança ou partilha sem todos os herdeiros anuentes pode gerar disputa futura sobre a validade da venda.

Compra e venda na aquisição original; consolidação da propriedade fiduciária (Lei 9.514/97) na última transmissão.

Compara os valores declarados em cada transmissão anterior. Valores muito abaixo do mercado da época podem ser sinal de simulação ou fraude na cadeia.

Aquisição original em 1998 por valor compatível com o mercado da época; consolidação fiduciária sem transmissão onerosa (retomada por inadimplência).

Verifica o estado civil e o regime de bens de cada proprietário em cada transmissão. Faltar a anuência do cônjuge numa venda com regime de comunhão pode tornar aquela transmissão anulável.

Proprietário original casado sob comunhão parcial de bens, com cônjuge anuente na aquisição.

Confirma se quem consta como proprietário na matrícula é de fato o credor fiduciário ou o vendedor que está promovendo o leilão. Sem essa coincidência, a legitimidade de quem está vendendo fica em aberto.

Titular atual (Banco Exemplo S.A.) confere com o credor fiduciário que promove o leilão.

Identifica se há alienação fiduciária ativa: em favor de quem, valor e prazo de vencimento. É o ônus mais comum em leilão extrajudicial: se não estiver quitada, o arrematante pode não receber o imóvel livre de gravame.

Alienação fiduciária original quitada por consolidação da propriedade em 15/02/2024, conforme R-08.

Verifica hipoteca (cedular ou comum) averbada e ainda não baixada, com beneficiário e valor. Hipoteca ativa não quitada segue vinculada ao imóvel mesmo depois do leilão.

Hipoteca averbada em 2015 (R-06), já cancelada por quitação (Av-08). Sem hipoteca ativa hoje.

Identifica penhoras ativas, de qual processo, vara e exequente. Penhora em favor de um credor diferente do vendedor indica concorrência de credores sobre o mesmo imóvel.

Penhora ativa (R-09) em favor da Fazenda Pública Municipal de Cidade Exemplo, execução fiscal nº 0001234-56.2023.8.16.0000, valor R$ 68.500,00.

Verifica se há indisponibilidade averbada: bloqueio judicial de sistemas como BNDT ou BACENJUD. Imóvel indisponível não pode ser transferido enquanto o bloqueio estiver vigente.

Nenhuma indisponibilidade averbada na matrícula.

Identifica servidões averbadas (passagem, vista, aqueduto) que restringem o uso do imóvel. Uma servidão pode limitar construção, ampliação ou até o acesso à propriedade.

Nenhuma servidão averbada.

Verifica cláusulas como inalienabilidade, impenhorabilidade, usufruto ou fideicomisso ainda vigentes. Cláusula de inalienabilidade não revogada pode tornar a própria compra inválida.

Nenhuma cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, usufruto ou fideicomisso vigente.

Confirma a data, o credor consolidante e o valor de avaliação do ITBI na consolidação da propriedade (Lei 9.514). Consolidação sem o ITBI pago é procedimento incompleto e fragiliza a titularidade que está sendo leiloada.

Consolidação da propriedade em 15/02/2024, credor consolidante Banco Exemplo S.A., ITBI recolhido conforme guia anexa ao procedimento administrativo.

Verifica se há averbação de cancelamento de pacto comissório na cadeia. Um pacto comissório não cancelado corretamente é vício que pode comprometer transmissões posteriores.

Nenhum pacto comissório identificado na cadeia.

Compara os metros quadrados de construção averbados na matrícula com o que é medido no imóvel. Área construída não averbada gera custo de regularização e pode travar financiamento ou revenda futura.

Construção averbada com 72,40 m², compatível com a área medida.

Identifica averbações de divórcio, casamento ou inventário que afetam a titularidade. Partilha ou inventário mal resolvido pode deixar um herdeiro sem anuir na venda, o que ameaça a validade da transmissão.

Nenhuma averbação de divórcio, casamento ou inventário posterior afetando a titularidade atual.