Análise de Matrícula

Verifica a data em que a matrícula foi extraída. Matrícula com mais de 30 dias pode não mostrar uma movimentação recente. Um novo ônus averbado depois da emissão simplesmente não aparece no documento.

Confere se a numeração das averbações segue sem interrupção, sem página faltando, comum em matrículas antigas digitalizadas. Uma folha ausente pode esconder justamente o registro ou o cancelamento que muda a leitura do risco.

Confirma medidas, confrontações e área do imóvel como constam na matrícula. Divergência de área é um dos sinais mais comuns de imóvel com pendência de regularização.

Verifica o endereço conforme a última averbação de mudança de logradouro. Endereço desatualizado na matrícula pode indicar que uma alteração recente de numeração ou nome de rua ainda não foi registrada.

Confirma a indicação fiscal / inscrição imobiliária do bem junto ao município. É o vínculo entre a matrícula e o cadastro usado para cobrança de IPTU e outras taxas municipais.

Identifica como cada transmissão aconteceu: compra e venda, doação, herança, partilha, usucapião ou permuta. Herança ou partilha sem todos os herdeiros anuentes pode gerar disputa futura sobre a validade da venda.

Compara os valores declarados em cada transmissão anterior. Valores muito abaixo do mercado da época podem ser sinal de simulação ou fraude na cadeia.

Verifica o estado civil e o regime de bens de cada proprietário em cada transmissão. Faltar a anuência do cônjuge numa venda com regime de comunhão pode tornar aquela transmissão anulável.

Confirma se quem consta como proprietário na matrícula é de fato o credor fiduciário ou o vendedor que está promovendo o leilão. Sem essa coincidência, a legitimidade de quem está vendendo fica em aberto.

Verifica hipoteca (cedular ou comum) averbada e ainda não baixada, com beneficiário e valor. Hipoteca ativa não quitada segue vinculada ao imóvel mesmo depois do leilão.

Identifica penhoras ativas, de qual processo, vara e exequente. Penhora em favor de um credor diferente do vendedor indica concorrência de credores sobre o mesmo imóvel.

Verifica se há indisponibilidade averbada: bloqueio judicial de sistemas como BNDT ou BACENJUD. Imóvel indisponível não pode ser transferido enquanto o bloqueio estiver vigente.

Identifica servidões averbadas (passagem, vista, aqueduto) que restringem o uso do imóvel. Uma servidão pode limitar construção, ampliação ou até o acesso à propriedade.

Verifica cláusulas como inalienabilidade, impenhorabilidade, usufruto ou fideicomisso ainda vigentes. Cláusula de inalienabilidade não revogada pode tornar a própria compra inválida.

Verifica se há averbação de cancelamento de pacto comissório na cadeia. Um pacto comissório não cancelado corretamente é vício que pode comprometer transmissões posteriores.

Compara os metros quadrados de construção averbados na matrícula com o que é medido no imóvel. Área construída não averbada gera custo de regularização e pode travar financiamento ou revenda futura.

Identifica averbações de divórcio, casamento ou inventário que afetam a titularidade. Partilha ou inventário mal resolvido pode deixar um herdeiro sem anuir na venda, o que ameaça a validade da transmissão.