Casa térrea 3 quartos, Bairro Exemplo

O que o próprio edital diz, em texto, sobre a ocupação do imóvel: se está ocupado, por quem, e se atribui a desocupação ao arrematante. É o ponto de partida, mas o edital pode estar desatualizado ou simplesmente omisso sobre isso.

O edital menciona que o imóvel pode estar ocupado, sem detalhar por quem, e atribui ao arrematante a responsabilidade pela desocupação.

Se o edital menciona a existência de contrato de locação averbado na matrícula. Locação averbada pode dar ao locatário direito de continuar no imóvel por um tempo, o que muda quando você consegue de fato usar o bem.

O edital não menciona locação averbada na matrícula.

Data e tipo da última vistoria ou laudo de avaliação oficial citado no edital. Vistoria antiga é sinal de que a situação real pode já ter mudado. Quem morava lá na época pode não ser quem mora hoje.

Laudo de avaliação de 14/03/2025, sem revisita oficial registrada depois disso no processo.

Confirmação visual, feita pelo diligente no dia da visita, de sinais de que alguém mora no imóvel agora (luz, roupa no varal, movimento). É o dado mais atual que existe: corrige o que o edital declarou, que pode estar desatualizado.

Sim: luzes acesas, roupas no varal e veículo na garagem no momento da visita, em 20/08/2026.

O diligente busca identificar, pela visita e por conversa com vizinhos ou porteiro, quem ocupa o imóvel de fato: o antigo dono, um familiar dele, um locatário ou um terceiro sem vínculo. Saber quem mora muda toda a estratégia de retomada.

Uma família de 3 pessoas que se identificou como locatária, não o antigo proprietário.

Estimativa de tempo de ocupação levantada em campo, junto ao ocupante ou à vizinhança. Ocupação antiga tende a exigir mais negociação e tempo pra desocupar do que uma ocupação recente.

Aproximadamente 2 anos, segundo relato do próprio ocupante e confirmação de um vizinho.

Estado aparente do imóvel visto de fora (fachada, muros, telhado) no dia da visita. Ajuda a estimar reforma necessária e serve de alerta se o imóvel estiver sendo depredado.

Fachada e área externa em bom estado, sem sinais de abandono ou depredação.

Indícios, observados na visita, de idosos, crianças, gestantes ou pessoas com deficiência morando no imóvel. Isso influencia prazos e o tom de qualquer negociação de desocupação, inclusive se o caso for parar em juízo.

Não foram identificadas crianças, idosos ou pessoas com deficiência no domicílio no momento da visita.

Se existe contrato de locação vigente, apurado durante a visita (relato do ocupante, indícios no local). Locatário com contrato anterior à consolidação da propriedade pode ter direito de ficar até o fim do prazo contratado.

Ocupante relatou contrato de locação verbal com o antigo proprietário, iniciado em 2024, sem cópia apresentada ao diligente.

Se quem ocupa é familiar do antigo proprietário, morando de forma gratuita (comodato). Esse vínculo costuma pedir uma negociação mais delicada, e às vezes mais lenta, do que a desocupação de um terceiro sem relação com o antigo dono.

Não se aplica: o vínculo relatado é de locação, sem parentesco com o antigo proprietário.

Se a ocupação observada é pacífica (sem sinal de disputa, barricada ou resistência) ou já mostra indícios de conflito. É um dos fatores que mais pesa no risco de a imissão de posse virar um processo longo.

Posse pacífica no momento da visita, sem sinais de conflito ou resistência à presença do diligente na área externa.

Estimativa, a partir dos achados da visita, de quanto tempo leva pra desocupar o imóvel: via negociação extrajudicial ou ação de imissão na posse. Ajuda a planejar quando você de fato vai poder usar o imóvel.

Entre 4 e 8 meses, via notificação extrajudicial seguida de ação de imissão na posse, caso não haja acordo.

Estimativa de quanto custa a desocupação: honorários, custas e eventual ajuda de custo negociada com o ocupante. Esse valor deve entrar na sua conta de viabilidade do lance, além do preço do imóvel.

Entre R$ 3.000,00 e R$ 8.000,00 em honorários e custas, mais eventual ajuda de custo negociada com o ocupante.

Avaliação do risco de o ocupante resistir à saída: recusa de entrada do diligente, sinais de conflito, histórico de disputa. Risco alto aqui é um dos fatores que mais eleva tempo e custo do processo de retomada.

Baixo a moderado: ocupante colaborativo na visita, mas sem contrato formalizado, o que pode gerar disputa sobre o prazo de saída.