Diligência presencial · quem ocupa o imóvel
Ocupação e Morador
Um parceiro local visita o imóvel pessoalmente para confirmar quem mora lá hoje, qual o vínculo jurídico dessa pessoa e o que esperar para desocupar, informação que nenhum documento sozinho garante.
Entrega em 2 a 4 dias úteis (diligência presencial)
Já tem um imóvel aberto no portal? Compre direto pela ficha do imóvel.
Como funciona, em vídeo
Mudo por padrão, com texto na tela. Dá pra assistir com o som desligado. Este vídeo não constitui parecer jurídico.
Para quem é
Quem vai precisar da posse rápido
Precisa saber, antes de lançar, se vai encontrar o imóvel vazio, ocupado por quem não tem vínculo, ou por alguém com direito de ficar mais tempo, pra planejar quando de fato consegue usar ou revender.
Quem quer orçar a desocupação com antecedência
O edital raramente diz quanto custa e quanto tempo leva desocupar. Uma estimativa feita depois de uma visita real evita surpresa no orçamento pós-arrematação.
O que a análise verifica
14 pontos, em 4 grupos
Cada item vem com o rótulo, o risco que ele evita e de onde vem a informação. Preste atenção na fonte: só os 3 primeiros vêm do edital, os outros 11 vêm da visita presencial do diligente, não de um sistema automático.
Status declarado no edital
O edital declara
PDF do editalO que o próprio edital diz, em texto, sobre a ocupação do imóvel: se está ocupado, por quem, e se atribui a desocupação ao arrematante. É o ponto de partida, mas o edital pode estar desatualizado ou simplesmente omisso sobre isso.
Locação averbada na matrícula
PDF do editalSe o edital menciona a existência de contrato de locação averbado na matrícula. Locação averbada pode dar ao locatário direito de continuar no imóvel por um tempo, o que muda quando você consegue de fato usar o bem.
Última visita oficial
PDF do editalData e tipo da última vistoria ou laudo de avaliação oficial citado no edital. Vistoria antiga é sinal de que a situação real pode já ter mudado. Quem morava lá na época pode não ser quem mora hoje.
Diligência presencial
Imóvel habitado hoje
Visita presencial do diligenteConfirmação visual, feita pelo diligente no dia da visita, de sinais de que alguém mora no imóvel agora (luz, roupa no varal, movimento). É o dado mais atual que existe: corrige o que o edital declarou, que pode estar desatualizado.
Quem mora
Visita presencial do diligenteO diligente busca identificar, pela visita e por conversa com vizinhos ou porteiro, quem ocupa o imóvel de fato: o antigo dono, um familiar dele, um locatário ou um terceiro sem vínculo. Saber quem mora muda toda a estratégia de retomada.
Há quanto tempo ocupado
Visita presencial do diligenteEstimativa de tempo de ocupação levantada em campo, junto ao ocupante ou à vizinhança. Ocupação antiga tende a exigir mais negociação e tempo pra desocupar do que uma ocupação recente.
Conservação visível
Visita presencial do diligenteEstado aparente do imóvel visto de fora (fachada, muros, telhado) no dia da visita. Ajuda a estimar reforma necessária e serve de alerta se o imóvel estiver sendo depredado.
Pessoas vulneráveis
Visita presencial do diligenteIndícios, observados na visita, de idosos, crianças, gestantes ou pessoas com deficiência morando no imóvel. Isso influencia prazos e o tom de qualquer negociação de desocupação, inclusive se o caso for parar em juízo.
Vínculo jurídico do ocupante
Contrato de locação
Visita presencial do diligenteSe existe contrato de locação vigente, apurado durante a visita (relato do ocupante, indícios no local). Locatário com contrato anterior à consolidação da propriedade pode ter direito de ficar até o fim do prazo contratado.
Comodato / familiar
Visita presencial do diligenteSe quem ocupa é familiar do antigo proprietário, morando de forma gratuita (comodato). Esse vínculo costuma pedir uma negociação mais delicada, e às vezes mais lenta, do que a desocupação de um terceiro sem relação com o antigo dono.
Posse mansa e pacífica
Visita presencial do diligenteSe a ocupação observada é pacífica (sem sinal de disputa, barricada ou resistência) ou já mostra indícios de conflito. É um dos fatores que mais pesa no risco de a imissão de posse virar um processo longo.
Estratégia de imissão na posse
Tempo estimado de imissão
Visita presencial do diligenteEstimativa, a partir dos achados da visita, de quanto tempo leva pra desocupar o imóvel: via negociação extrajudicial ou ação de imissão na posse. Ajuda a planejar quando você de fato vai poder usar o imóvel.
Custo estimado
Visita presencial do diligenteEstimativa de quanto custa a desocupação: honorários, custas e eventual ajuda de custo negociada com o ocupante. Esse valor deve entrar na sua conta de viabilidade do lance, além do preço do imóvel.
Risco de resistência ativa
Visita presencial do diligenteAvaliação do risco de o ocupante resistir à saída: recusa de entrada do diligente, sinais de conflito, histórico de disputa. Risco alto aqui é um dos fatores que mais eleva tempo e custo do processo de retomada.
Orçar o custo e o prazo de uma ação de imissão na posse antes do lance.
O que não cobre
A Ocupação e Morador apura quem está no imóvel e como sair dessa situação. Ela não substitui os produtos abaixo, que têm fonte de dado própria:
Ônus e matrícula
Não confere hipoteca, penhora ou outro ônus real na matrícula. Para isso, use Análise de Matrícula ou Ônus e Riscos.
Condições de pagamento
Não analisa prazo de pagamento, financiamento ou multas do edital. Isso é o Edital Comentado.
Ação judicial de imissão
Não conduz o processo de despejo nem representa você em juízo. Entrega o levantamento para você decidir o lance com informação: a ação em si é serviço jurídico contratado à parte.
Se a estratégia de imissão for cara ou demorada
Quando a diligência aponta vínculo incerto com o imóvel (terceiro sem relação clara com o antigo dono, ou situação que a visita não conseguiu esclarecer por completo) ou um veredito que pede cautela, o próximo passo natural é a Cautelar Completa (R$ 590), que cruza esse achado com a matrícula e o processo judicial numa leitura só.
Nos dois casos, os R$ 99 pagos nesta Ocupação são abatidos do valor. Sem pressão. É uma opção que aparece só quando o risco encontrado justifica.
Prazo e formato
Entrega em 2 a 4 dias úteis a partir do agendamento da diligência, por e-mail e disponível no seu painel do portal. Diferente dos produtos que leem só documento, o formato final varia um pouco mais caso a caso, porque parte do relatório é montada a partir de uma visita real, não de um template fixo.Veja um exemplo do tipo de informação que a diligência traz.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a diligência?
De 2 a 4 dias úteis a partir do agendamento do parceiro local, mais longo que os outros produtos porque envolve uma visita presencial de verdade, não só leitura de documento. O prazo pode variar conforme a disponibilidade do parceiro na cidade do imóvel.
Vocês entram no imóvel?
Não. O diligente faz a verificação pela área externa e por conversa com o ocupante (quando ele se dispõe a conversar) e com vizinhos ou porteiro. Não há acesso forçado nem entrada no interior do imóvel: isso exigiria autorização judicial e foge do escopo desta análise.
E se o morador não deixar o diligente entrar ou conversar?
É um cenário comum e não impede a análise. Nesse caso, o relatório é montado com o que dá pra observar de fora (estado de conservação, sinais de ocupação, relatos de vizinhança) e o campo de vínculo jurídico vem marcado como indeterminado, sem inventar informação que não foi possível confirmar.
Essa análise já inclui o processo de despejo?
Não. A Ocupação e Morador é um levantamento para você decidir o lance com informação: mostra quem ocupa, o vínculo jurídico provável e uma estimativa de tempo e custo de imissão. Ela não conduz a ação judicial de imissão na posse nem o processo de despejo em si; isso é serviço jurídico à parte, contratado depois da arrematação.